Negli ultimi anni, complice la crisi economica, sono aumentati esponenzialmente i pignoramenti o i fallimenti dovuti a debiti insoluti.
Nell’ambito di queste procedure, eventuali beni immobili di proprietà dei debitori possono essere venduti all’asta in modo da utilizzare il ricavato per soddisfare le ragioni dei creditori.
Il meccanismo delle aste, pur essendo caratterizzato dall’aggiudicazione al miglior offerente, prevede, a determinate condizioni, dei ribassi del prezzo iniziale.
Questo rappresenta un’ottima opportunità per chi vuole acquistare un immobile ad un costo contenuto.
Le modalità dell’asta
L’asta giudiziaria è disposta dal Tribunale dinanzi al quale si svolge la procedura e può avvenire con incanto (artt. 576 ss. c.p.c.) o senza incanto (artt. 570 ss. c.p.c.) con modalità ordinarie o telematiche.
Vendita senza incanto
Nel caso dell’asta senza incanto, il soggetto interessato deve depositare presso la cancelleria una busta chiusa dove viene riportata l’offerta e un assegno a titolo di cauzione (solitamente del 10%), oltre a tutti gli altri documenti richiesti nell’avviso di vendita.
Con le aste telematiche l’offerta può essere presentata tramite internet, compilando ed inviando l’apposito modulo messo a disposizione sulle piattaforme dedicate.
Le buste contenenti le offerte vengono quindi esaminate in un’apposita udienza.
Se l’offerta è unica, il giudice sente le parti e i creditori iscritti e autorizza la vendita se l’offerta è pari o superiore al valore stimato dell’immobile.
Se l’offerta è inferiore al valore ma non oltre 1/4, il giudice può comunque autorizzare la vendita se ritiene che non sarà possibile conseguire un prezzo superiore e non sono state presentate istanze di assegnazione.
Se invece ci sono più offerte, il giudice indice una gara, che avrà come base l’offerta più alta.
Vendita con incanto
Attualmente è la modalità meno utilizzata.
In questo caso il giudice stabilisce luogo, data e ora dell’asta. I partecipanti presentano la loro offerta non in busta chiusa, ma il giorno stesso dell’asta nel luogo stabilito.
Le offerte devono ovviamente superare la base d’asta e l’offerta precedente nella misura indicata nell’avviso di vendita.
Da dove iniziare?
Le aste sono pubblicate su numerosi siti web autorizzati, sui siti dei singoli Tribunali o sul portale delle vendite pubbliche del Ministero della Giustizia.
Dare adeguata visibilità alle procedure permette infatti di ampliare la platea dei potenziali offerenti, nell’interesse dei creditori.
Su questi siti internet è possibile reperire tutta la documentazione attinente, ad es. l’avviso di vendita, la perizia di stima redatta dal professionista tecnico incaricato, ma anche foto e planimetrie.
In particolare, con l’avviso di vendita vengono rese note la modalità di presentazione delle offerte, la cauzione da versare e le altre informazioni necessarie per partecipare.
La perizia di stima viene redatta da un tecnico e riporta una descrizione dettagliata dell’immobile che tiene conto dello stato di manutenzione e di eventuali problematiche burocratiche, urbanistiche o catastali.
Come verificare lo stato dell’immobile?
E’ possibile visionare l’immobile con una richiesta al custode (tramite domanda on line) o al professionista delegato.
Inoltre consultando la perizia si possono avere informazioni attendibili sulle condizioni dell’immobile.
Il prezzo
La base d’asta è stabilita sulla base della perizia.
A partire dalla prima vendita non andata a buon fine il giudice ha la facoltà di ridurre il prezzo di partenza fino al 25% del valore iniziale.
Dopo il quarto tentativo di vendita andato deserto, il prezzo può essere abbassato fino al limite della metà.
Come funziona il pagamento?
Dopo l’aggiudicazione il giudice comunica il termine per il pagamento.
In caso di aggiudicazione, l’offerente deve versare la differenza tra la cauzione e il prezzo, oltre alle spese accessorie, come l’imposta di registro e il compenso del delegato.
E’ preferibile che l’acquirente disponga di tutto l’importo al momento della presentazione dell’offerta. Nella maggior parte dei casi la somma dovuta va infatti corrisposta entro 60/120 giorni dall’aggiudicazione.
In alternativa, organizzandosi col giusto tempismo, è possibile richiedere un mutuo.
E’ comunque opportuno ricordare che, se il pagamento non viene effettuato, il giudice trattiene la cauzione versata.
Costi e aspetti fiscali
Dal punto di vista fiscale non ci sono differenze rispetto agli immobili che si acquistano con modalità ordinarie. Quindi si paga l’imposta di registro ma, se l’acquirente gode dei requisiti, può beneficiare delle agevolazioni prima casa.
Nelle aste immobiliari non sono previste le spese notarili relative all'atto di compravendita (che è sostituito dal decreto di trasferimento), tuttavia chi intende ricorrere al mutuo dovrà necessariamente rivolgersi ad un notaio.
Quali sono i rischi?
Prima di presentare un’offerta è opportuno verificare il contesto condominiale e la condizione dell’immobile, che a volte può richiedere una profonda ristrutturazione.
Ulteriori problematiche possono essere rappresentate da debiti col condominio, difformità urbanistiche e catastali, presenza di comproprietari.
E’ possibile anche che nell’immobile sia residente il debitore. La legge gli consente di restare nell’immobile fino al momento dell’emissione del decreto di trasferimento.
Se l’immobile non viene liberato potrebbe essere necessario ricorrere all’esecuzione forzata.
Considerato quanto sopra, è indispensabile visitare personalmente l’immobile prima dell’asta.
Inoltre, per non mettere a rischio il proprio capitale, è fondamentale un’attenta valutazione di convenienza dell'affare anche dal punto di vista giuridico facendosi assistere da professionisti esperti nel settore come quelli di RUP Legal and Consulting.
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